Keď výkaz výmer nesedí s projektom

Kto má problém a kedy vzniká škoda?

Výkaz výmer sa v praxi často vníma ako tabuľka, podľa ktorej sa pripraví cenová ponuka. V skutočnosti je to technický podklad, ktorý musí byť overiteľný voči projektovej dokumentácii. Ak nesedí s výkresmi alebo technickou správou, problém nevzniká až na stavbe. Vzniká už v príprave projektu, len sa často prejaví neskôr – v tendri, v zmluve alebo počas realizácie. Presnosť výkazu výmer sa nedá posudzovať samostatne, pretože vždy závisí od toho, aký je vzťah medzi projektovou dokumentáciou a rozpočtom.

Výkaz výmer nie je administratívna príloha

Pri stavebnom rozpočte sa veľká pozornosť prirodzene sústreďuje na cenu. Investor chce vedieť, koľko bude stavba stáť. Dodávateľ potrebuje pripraviť ponuku. Projektový tím rieši termíny, technické riešenia a rozsah prác. Medzi všetkými týmito podkladmi však výkaz výmer zohráva veľmi dôležitú úlohu.

Nie je to iba administratívna tabuľka, ktorú niekto priloží k projektu. Výkaz výmer má byť technický prepis projektu do merateľných položiek. Má vyjadriť, čo sa má realizovať, v akom rozsahu, v akých množstvách a s akými základnými technickými predpokladmi.

Ak je výkaz výmer správne spracovaný, dá sa spätne overiť voči výkresom, technickej správe, detailom a špecifikáciám. Ak sa overiť nedá, alebo ak si jednotlivé časti dokumentácie navzájom odporujú, vzniká problém. A ten problém nie je len rozpočtársky. Je projektový, technický, ekonomický a často aj zmluvný.

Kde vzniká nesúlad medzi výkazom výmer a projektom

Nesúlad medzi výkazom výmer a projektovou dokumentáciou môže mať viac podôb. Niekedy ide o chýbajúcu položku. Inokedy o nesprávne množstvo. Veľmi častý je aj rozdiel medzi tým, čo je zakreslené vo výkrese, čo je popísané v technickej správe a čo sa nakoniec objaví vo výkaze výmer.

Typický príklad je situácia, keď výkres ukazuje určité stavebné riešenie, technická správa ho popisuje iným spôsobom a výkaz výmer obsahuje zjednodušenú alebo neúplnú položku. Dodávateľ potom nevie, čo má vlastne oceniť. Má vychádzať z výkresu? Z technickej správy? Z výkazu výmer? Alebo si má doplniť vlastný predpoklad?

Problém vzniká aj vtedy, keď sú vo výkresoch uvedené rozmery, skladby alebo detaily, ktoré sa do výkazu výmer nepremietnu v plnom rozsahu. Na prvý pohľad môže výkaz pôsobiť kompletne, pretože obsahuje položky pre hlavné práce. Pri dôslednej kontrole sa však ukáže, že niektoré súvisiace práce, pomocné konštrukcie, doplnkové vrstvy, demontáže, presuny, úpravy alebo detaily v ňom chýbajú. Okrem úplne chýbajúcich prác treba sledovať aj rizikové položky vo výkaze výmer, pri ktorých môže vzniknúť veľký rozdiel medzi kalkulovanou a reálnou cenou.

Ďalšou častou situáciou je rozdiel medzi všeobecným popisom položky a konkrétnym technickým riešením v projekte. Položka môže byť vo výkaze uvedená príliš všeobecne, bez väzby na materiál, triedu, hrúbku, spôsob realizácie alebo špecifické podmienky stavby. Vtedy síce výkaz obsahuje riadok, ale neobsahuje dostatočnú informáciu pre férové ocenenie.

Kto má problém, keď výkaz výmer nesedí

Ak výkaz výmer nesedí s projektom, problém nemá iba rozpočtár. V skutočnosti ho má celý projektový tím.

Investor má problém preto, že nedostáva spoľahlivý obraz o budúcich nákladoch. Ak výkaz výmer nezodpovedá projektu, výsledná cena môže pôsobiť presne, ale v skutočnosti stojí na neúplnom alebo nejasnom rozsahu. Investor sa potom rozhoduje podľa čísla, ktoré nemusí zodpovedať realite.

Projektant má problém preto, že jeho technické riešenie sa nemusí správne premietnuť do ekonomického podkladu. Projekt môže obsahovať riešenie, ktoré je technicky navrhnuté, ale ak nie je správne vyjadrené vo výkaze výmer, počas tendra a realizácie sa stráca jeho finančný obraz.

Dodávateľ má problém preto, že má oceniť podklad, ktorý nie je jednoznačný. Ak si chýbajúce alebo nejasné časti doplní do ceny, jeho ponuka môže byť drahšia ako ponuka konkurencie. Ak ich nezahrnie, môže byť lacnejší, ale počas realizácie bude riešiť rozdiel medzi cenou a skutočným rozsahom prác.

Rozpočtár má problém preto, že nemá pracovať len s tabuľkou, ale s celým projektom. Ak sú medzi podkladmi rozpory, musí ich identifikovať, pomenovať a upozorniť na ne. Nemôže však vždy rozhodnúť, ktoré technické riešenie je správne, ak to projektová dokumentácia jednoznačne neurčuje.

A nakoniec má problém aj samotná stavba. Pretože nejasnosť, ktorá sa nevyrieši v príprave, sa nestratí. Presunie sa do tendra, zmluvy alebo realizácie.

Škoda nevzniká až počas realizácie

V stavebnej praxi sa často hovorí, že problém vznikol na stavbe. Dodávateľ požaduje dodatok, investor nesúhlasí, projektant vysvetľuje zámer a rozpočtár spätne hľadá, čo bolo alebo nebolo vo výkaze výmer. Lenže ekonomická škoda často nevzniká až v tomto momente.

Vzniká už vtedy, keď sa nepresný alebo neoverený výkaz výmer použije ako podklad pre rozhodovanie.

Ak investor na základe takého výkazu nastaví rozpočet projektu, môže podhodnotiť finančný rámec stavby. Ak sa podľa neho pripraví tender, môžu vzniknúť neporovnateľné ponuky. Ak sa podľa neho uzatvorí zmluva, môže sa nejasnosť preniesť priamo do zmluvného vzťahu medzi investorom a zhotoviteľom.

Počas realizácie sa potom už len prejavia dôsledky. Chýbajúce práce, rozdielne množstvá, nejasné materiály alebo odlišné výklady rozsahu sa začnú riešiť pod časovým tlakom. A v tejto fáze je každé riešenie drahšie než v príprave.

Najväčšie riziko je neporovnateľný tender

Jedným z najvážnejších dôsledkov nesúladu medzi výkazom výmer a projektom sú neporovnateľné cenové ponuky.

Ak uchádzači nedostanú jednoznačný podklad, každý si ho môže vyložiť inak. Jeden dodávateľ ocení iba to, čo je priamo vo výkaze výmer. Druhý si všimne aj technické požiadavky z výkresov a zahrnie ich do ceny. Tretí si vytvorí vlastné predpoklady a riziká si rozpočíta do jednotkových cien.

Výsledkom je situácia, kde investor porovnáva celkové sumy, ale v skutočnosti neporovnáva rovnaký rozsah. Najnižšia ponuka potom nemusí byť najvýhodnejšia. Môže byť iba najmenej úplná.

Toto je dôležitý moment najmä pri stavebných prácach, kde rozhodujú detaily, technologické nadväznosti a rozsah súvisiacich činností. Ak výkaz výmer neobsahuje jasný a overiteľný rozsah, cenové ponuky prestávajú byť spoľahlivým podkladom pre výber dodávateľa.

Tender má priniesť porovnanie cien. Ak však podklad nie je jednotný, tender prinesie skôr porovnanie rôznych výkladov projektu.

Výkres, technická správa a výkaz musia hovoriť jedným jazykom

Projektová dokumentácia má viac častí a každá z nich má svoju úlohu. Výkresy ukazujú technické riešenie, rozmery a konštrukčné väzby. Technická správa popisuje materiály, postupy, požiadavky a technické súvislosti. Výkaz výmer prevádza tieto informácie do položiek a množstiev.

Ak tieto tri časti nehovoria jedným jazykom, vzniká priestor na nejasnosti.

Nestačí, aby bola položka vo výkaze výmer formálne uvedená. Musí byť zrejmé, z čoho vychádza, čo obsahuje a ako nadväzuje na projekt. Rovnako nestačí, aby bol určitý detail zakreslený vo výkrese, ak sa nepremietne do výkazu výmer a následne do rozpočtu.

Pri kontrole výkazu výmer preto nejde iba o kontrolu aritmetiky alebo súčtov. Ide o odborné porovnanie dokumentácie. Rozpočtár musí vedieť čítať výkresy, rozumieť technologickým postupom a vnímať, či položky vo výkaze výmer skutočne zodpovedajú tomu, čo sa má na stavbe realizovať.

Nesúlad nemusí byť vždy chyba jednej osoby

Pri takýchto témach sa často hľadá vinník. Kto to pokazil? Projektant? Rozpočtár? Investor? Dodávateľ? V praxi to však nemusí byť také jednoduché.

Nesúlad medzi výkazom výmer a projektom často vzniká postupne. Projekt sa mení, dopĺňa, optimalizuje, pripomienkuje a aktualizuje. Niektoré zmeny sa premietnu do výkresov, ale už nie do výkazu výmer. Iné sa objavia v technickej správe, ale nie sú jasne naviazané na položky. Niekedy sa pracuje s rôznymi verziami dokumentácie a časť tímu vychádza z iných podkladov ako zvyšok projektu.

To však nič nemení na tom, že pred tendrom by mal byť výkaz výmer skontrolovaný voči aktuálnej projektovej dokumentácii. Nie preto, aby sa spätne hľadala chyba, ale preto, aby sa zabránilo škode.

Z odborného pohľadu je dôležité rozlišovať medzi tým, kto nesúlad spôsobil, a tým, kto nesie jeho následky. V realizačnej fáze ich často nesú všetci účastníci projektu – investor cez vyššiu cenu alebo dodatky, dodávateľ cez spory a tlak na termín, projektant cez dodatočné vysvetľovanie a rozpočtár cez potrebu spätne preukazovať, čo bolo alebo nebolo v podkladoch zahrnuté.

Kedy sa dá problém ešte opraviť lacno

Najlepší čas na odhalenie nesúladu je pred tendrom. V tejto fáze sa ešte dajú doplniť položky, upraviť výmery, spresniť technický popis, zosúladiť výkresy s technickou správou a pripraviť podklad tak, aby uchádzači oceňovali rovnaký rozsah.

Druhý dôležitý moment je pred podpisom zmluvy. Ak už tender prebehol, stále má zmysel preveriť, či vybraná ponuka skutočne obsahuje požadovaný rozsah. Práve tu sa dá zachytiť, či nízka cena nevznikla preto, že dodávateľ určitú časť projektu neocenil alebo ju vyložil inak.

Najhorší čas na riešenie nesúladu je počas realizácie. Vtedy už sú objednané materiály, nastavený harmonogram, zmluva platí a každá zmena má priamy dopad na cenu, termín alebo organizáciu prác. To, čo sa v príprave dalo vyriešiť kontrolnou otázkou, sa na stavbe mení na zmenový list, dodatok alebo spor.

Ako má vyzerať odborná kontrola výkazu výmer

Odborná kontrola výkazu výmer nemá byť iba mechanickým prejdením tabuľky. Nestačí pozrieť, či sedia súčty a či sú vyplnené položky. Dôležité je preveriť väzbu medzi výkazom, výkresmi a technickou správou.

Kontrolovať treba najmä to, či sú vo výkaze zahrnuté všetky hlavné konštrukcie a práce z výkresov, či množstvá zodpovedajú rozsahu projektu, či technické popisy položiek nie sú príliš všeobecné a či sa v dokumentácii nenachádzajú požiadavky, ktoré sa do výkazu výmer nepremietli.

Rovnako dôležité je preveriť, či položky neumožňujú príliš široký výklad. Ak je popis nejasný, rôzni dodávatelia môžu oceniť rôzne riešenia. To je problém najmä pri materiáloch, skladbách, povrchových úpravách, detailoch, demontážach, sanáciách, zemných prácach a profesiách, ktoré sú navzájom previazané.

Dobrý výkaz výmer má byť dostatočne presný na to, aby sa podľa neho dali pripraviť porovnateľné cenové ponuky. Zároveň má byť dostatočne prehľadný na to, aby bolo možné spätne vysvetliť, z čoho položky a množstvá vychádzajú.

Výkaz výmer ako prevencia sporov

Presný a overiteľný výkaz výmer nie je zárukou, že stavba bude bez zmien. Stavebníctvo vždy obsahuje určitú mieru rizika, najmä pri rekonštrukciách, zemných prácach alebo technicky náročných projektoch. Kvalitný výkaz však výrazne znižuje priestor na zbytočné nejasnosti.

Ak je rozsah prác dobre popísaný, položky sú naviazané na projekt a množstvá sú overiteľné, účastníci projektu majú spoločný základ. Investor vie, čo objednáva. Dodávateľ vie, čo oceňuje. Projektant vie, ako sa jeho riešenie premietlo do ceny. Rozpočtár vie obhájiť štruktúru rozpočtu.

To je veľký rozdiel oproti situácii, keď sa každý účastník projektu opiera o inú časť dokumentácie a až počas realizácie sa zisťuje, čo malo byť vlastne v cene.

Výkaz výmer preto nie je len podklad pre výpočet ceny. Je to aj nástroj prevencie sporov.

Záver

Keď výkaz výmer nesedí s projektom, problém nevzniká až vtedy, keď sa objaví požiadavka na dodatok. Problém vzniká už v momente, keď sa nepresný alebo neoverený výkaz použije ako podklad pre rozpočet, tender alebo zmluvu.

Výkaz výmer musí byť overiteľný voči výkresom, technickej správe a ostatným častiam projektovej dokumentácie. Ak medzi týmito podkladmi vznikne nesúlad, výsledná cena môže byť nepresná, ponuky neporovnateľné a realizácia zaťažená dodatočnými nákladmi.

Odborná kontrola výkazu výmer preto nie je formálny krok navyše. Je to jedna z najdôležitejších častí prípravy stavby. Pomáha odhaliť nejasnosti skôr, než sa z nich stanú finančné nároky, dodatky, spory alebo časový tlak na stavbe.

Dobrý výkaz výmer nie je tabuľka pre administratívu. Je to technický dokument, ktorý musí zodpovedať projektu a musí sa dať obhájiť v praxi.

---

Výrazy použité v článku: výkaz výmer, výkaz výmer stavba, projektová dokumentácia, nesúlad výkazu výmer s projektom, technická správa stavby, stavebný rozpočet, kontrola výkazu výmer, rozpočet stavby, tender, stavebných prác, chýbajúce položky vo výkaze výmer

Zdroje a odporúčaná literatúra

Royal Institution of Chartered Surveyors. NRM: New Rules of Measurement. RICS.
Metodický zdroj k tomu, že meranie, výkazy a cost management majú byť spracované podľa jasných pravidiel, nie iba ako voľná tabuľka. RICS uvádza NRM ako štandardizovaný súbor pravidiel merania a usmernení pre cost management stavebných projektov.

The Chartered Institute of Building. New Code of Estimating Practice. CIOB / Wiley Blackwell.
O príprave cien, oceňovaní stavebných prác a férovom zadávaní podkladov pre ponuky. CIOB publikáciu opisuje ako praktické pravidlá pre estimating a pricing pri obstarávaní a oceňovaní stavebných prác.

AACE International. Recommended Practices. AACE International.
Zdroj k oblasti cost engineeringu, odhadovania nákladov, rizík, rezerv a projektovej kontroly. AACE uvádza, že jej odporúčané postupy tvoria technický základ pre Total Cost Management.

AACE International. Cost Engineering Terminology, Recommended Practice 10S-90. AACE International.
Terminologický zdroj k pojmom z oblasti cost engineeringu, odhadov nákladov, kontrolingu a riadenia nákladov. AACE uvádza 10S-90 ako odporúčanú prax a terminologický zdroj pre oblasť cost engineeringu.

Úrad pre verejné obstarávanie. Aktuálne rozhodnutie predsedu úradu k problematike neúplnosti výkazu výmer poskytnutého pri zadávaní stavebnej zákazky. ÚVO.
ÚVO rieši neúplnosť výkazu výmer pri stavebnej zákazke a uvádza, že ak je výkaz výmer poskytnutý, mal by reflektovať požiadavky vyplývajúce z projektovej dokumentácie.

Zákon č. 343/2015 Z. z. o verejnom obstarávaní.
Právny zdroj pri časti článku, ktorá sa dotýka tendrov a zadávania stavebných prác. Zákon upravuje zadávanie zákaziek na stavebné práce, tovary, služby, koncesie a správu vo verejnom obstarávaní.

CENEKON. TSKP – Cenníky stavebných prác.
Zdroj k oceňovaniu stavebných prác, triedeniu položiek a práci s rozpočtárskymi podkladmi. CENEKON uvádza databázu ako systém pre oceňovanie stavebných prác s popisovníkmi, smernými cenami, obstarávacími cenami materiálov a ďalšími podkladmi pre rozpočtára a kalkulanta.