Kde vznikajú najväčšie rozdiely medzi ponukami?
Pri porovnávaní cenových ponúk v stavebníctve sa investori často sústreďujú predovšetkým na výslednú cenu projektu. V praxi však býva omnoho dôležitejšie pochopiť, v ktorých častiach rozpočtu vznikajú najväčšie rozdiely medzi jednotlivými uchádzačmi a prečo práve tieto položky predstavujú najvyššie realizačné riziko.
Nie všetky položky vo výkaze výmer totiž nesú rovnakú mieru neistoty. Kým pri štandardných konštrukciách bývajú cenové rozdiely medzi zhotoviteľmi relatívne malé, existujú skupiny prác, pri ktorých sa ponuky môžu líšiť o desiatky percent. Práve tieto položky pritom veľmi často rozhodujú o tom, či bude projekt ekonomicky stabilný alebo sa počas realizácie dostane do problémov formou dodatkov, navýšení cien alebo časových sklzov.
Z pohľadu stavebného rozpočtára preto nie je najdôležitejšia iba celková cena ponuky, ale najmä identifikácia rizikových položiek, pri ktorých existuje vysoká pravdepodobnosť odchýlky medzi kalkulovaným a reálnym stavom realizácie.
Prečo vznikajú rozdiely medzi ponukami?
Rozdiely medzi cenovými ponukami zhotoviteľov nevznikajú iba rozdielnou obchodnou politikou alebo maržou firmy. Veľmi často sú dôsledkom odlišného vyhodnotenia rizík projektu.
Každý zhotoviteľ totiž pri tvorbe cenovej ponuky určitým spôsobom predpokladá:
- technologickú náročnosť realizácie,
- mieru neistoty vo výkaze výmer,
- kvalitu projektovej dokumentácie,
- logistické podmienky stavby,
- dostupnosť pracovných kapacít,
- alebo pravdepodobnosť zmien počas realizácie.
Práve pri položkách s vysokou mierou neistoty vznikajú najväčšie rozdiely medzi jednotlivými kalkuláciami.
| Položka | Predpoklad (EUR) | Reál (EUR) | % odchýlka | Hlavný dôvod |
|---|---|---|---|---|
| Zemné práce | 25 000,00 | 37 500,00 | 50 % | neočakávané podložie, navýšenie objemu výkopov |
| Sanácie kontaminovanej zeminy | 8 000,00 | 20 000,00 | 150 % | zistená kontaminácia pri odkrytí |
| Demolácie a odvoz | 6 000,00 | 9 000,00 | 50 % | vyšší objem a separácia odpadu |
| Presuny hmôt | 4 000,00 | 6 000,00 | 50 % | zmena trasy vývozu, dopravné náklady |
| Atypické konštrukcie | 12 000,00 | 18 000,00 | 50 % | nutné dodatočné spevnenie a materiál |
| Súčet rizikových položiek | 55 000,00 | 90 500,00 | 64,5 % priemer |
Niektoré firmy do ceny započítavajú vyššiu rezervu na riziká, iné kalkulujú agresívnejšie s cieľom získať zákazku a predpokladajú, že časť nákladov sa podarí riešiť formou dodatkov počas realizácie.
Prečo patria zemné práce medzi najrizikovejšie položky?
Zemné práce patria dlhodobo medzi najproblematickejšie časti stavebných rozpočtov. Dôvodom je najmä skutočnosť, že reálne podmienky podložia sa často nedajú úplne presne identifikovať ani na základe geologického prieskumu.
Riziko predstavuje najmä:
- odlišná skladba horninového prostredia,
- výskyt podzemnej vody,
- kontaminované zeminy,
- nestabilné podložie,
- alebo nepresne určené objemy výkopov.
Aj relatívne malá odchýlka v geologických podmienkach môže zásadne ovplyvniť:
- spôsob realizácie výkopov,
- potrebu paženia,
- odvodnenie stavebnej jamy,
- nasadenie mechanizmov,
- aj náklady na odvoz a skládku zeminy.
Práve preto bývajú zemné práce jednou z oblastí, kde vznikajú najväčšie dodatky počas realizácie.
Prečo sú sanácie a rekonštrukcie extrémne nepredvídateľné?
Sanácie konštrukcií a rekonštrukčné práce predstavujú z pohľadu rozpočtovania jednu z najvyšších mier neistoty v celom stavebníctve.
Pri existujúcich objektoch totiž často nie je možné úplne presne identifikovať:
- skutočný technický stav konštrukcií,
- rozsah poškodení,
- kvalitu pôvodných materiálov,
- skryté poruchy,
- ani rozsah predchádzajúcich zásahov.
Projektová dokumentácia pri rekonštrukciách veľmi často vychádza iba z obmedzeného množstva sond alebo vizuálnych obhliadok. Skutočný rozsah problémov sa preto často ukáže až počas samotnej realizácie.
Výsledkom býva potreba:
- dodatočných sanačných zásahov,
- zmeny technologických postupov,
- statických úprav,
- alebo rozšírenia rozsahu prác oproti pôvodnému rozpočtu.
Práve pri rekonštrukciách preto býva mimoriadne dôležité realistické nastavenie rezerv a rizikových položiek.
Aké riziká prinášajú demolácie?
Demolačné práce bývajú často podceňované, pretože na prvý pohľad pôsobia technologicky jednoducho. V praxi však ide o veľmi rizikovú oblasť z pohľadu:
- bezpečnosti,
- logistiky,
- environmentálnych požiadaviek,
- aj organizácie realizácie.
Najväčšiu neistotu predstavuje najmä:
- neznáme zloženie konštrukcií,
- výskyt nebezpečných materiálov,
- spôsob separácie odpadu,
- obmedzený prístup mechanizmov,
- alebo požiadavky na etapizáciu demolácie.
Významný ekonomický dopad majú aj náklady na:
- likvidáciu stavebného odpadu,
- skládky,
- recykláciu materiálov,
- a environmentálne poplatky.
Rozdielne predpoklady zhotoviteľov pri kalkulácii týchto nákladov preto často vytvárajú výrazné rozdiely medzi ponukami.
Prečo sú presuny hmôt podceňovaným rizikom?
Presuny hmôt patria medzi položky, ktoré bývajú vo výkazoch výmer často podceňované alebo zjednodušované. Ich reálny dopad na ekonomiku projektu však môže byť výrazný, najmä pri:
- rozsiahlych objektoch,
- výškových stavbách,
- centrách miest,
- alebo logisticky komplikovaných projektoch.
Produktivitu presunov výrazne ovplyvňuje:
- vzdialenosť skladovania materiálu,
- dostupnosť mechanizmov,
- kapacita žeriavov,
- etapizácia výstavby,
- vertikálna doprava,
- aj obmedzenia pohybu na stavenisku.
Ak projektová dokumentácia alebo výkaz výmer tieto podmienky nereflektujú dostatočne presne, rozdiel medzi kalkulovanou a reálnou náročnosťou môže byť výrazný.
Sú atypické konštrukcie problémom rozpočtov?
Atypické konštrukcie predstavujú z pohľadu rozpočtovania vysoké riziko najmä preto, že pri nich často neexistujú štandardizované normové podklady ani dostatočné historické dáta z realizácií.
Ide najmä o:
- individuálne architektonické riešenia,
- atypické oceľové konštrukcie,
- zložité fasádne systémy,
- špeciálne technológie,
- alebo netypické detailové riešenia.
Pri týchto položkách býva kalkulácia výrazne závislá od:
- skúseností rozpočtára,
- technickej interpretácie projektu,
- technologických možností zhotoviteľa,
- aj schopnosti koordinácie výroby a montáže.
Práve preto sa pri atypických konštrukciách často objavujú najväčšie rozdiely medzi jednotlivými ponukami.
Prečo sú profesie častým zdrojom rozpočtových rozdielov?
Významné rozdiely medzi ponukami vznikajú aj pri profesiách technického zariadenia budov. Dôvodom býva najmä rozdielna úroveň:
- technickej špecifikácie,
- koordinácie profesií,
- detailnosti projektovej dokumentácie,
- a obchodných vzťahov subdodávateľov.
Najproblematickejšie bývajú najmä:
- vzduchotechnika,
- meranie a regulácia,
- elektroinštalácie,
- zdravotnotechnické inštalácie,
- a technologické celky.
Aj relatívne malé rozdiely v technickej interpretácii projektu môžu výrazne ovplyvniť výslednú cenu profesií. Rizikové položky priamo ovplyvňujú efektivitu práce, neproduktívny čas a rozdiel medzi kalkuláciou a realitou. Aj preto môžu byť produktivita práce v stavebníctve a reálne výkony na stavbe odlišné.
Rizikové položky ako rozhodujúci faktor ekonomiky projektu
Pri odbornom posudzovaní cenových ponúk preto nestačí porovnávať iba výslednú cenu projektu. Kľúčové je identifikovať položky, pri ktorých existuje najvyššia pravdepodobnosť budúcich zmien, dodatkov alebo podhodnotenia realizácie.
Práve rizikové položky veľmi často rozhodujú o:
- ekonomickej stabilite projektu,
- kvalite realizácie,
- časových sklzoch,
- aj o budúcich konfliktoch medzi investorom a zhotoviteľom.
Úlohou stavebného rozpočtára preto nie je iba oceňovanie výkazu výmer, ale predovšetkým odborné vyhodnocovanie rizík jednotlivých častí projektu a ich realistické premietnutie do rozpočtu.
Záver
Najväčšie rozdiely medzi stavebnými ponukami spravidla nevznikajú pri štandardných konštrukciách, ale pri položkách s vysokou mierou technickej, logistickej alebo realizačnej neistoty.
Zemné práce, sanácie, demolácie, presuny hmôt, atypické konštrukcie či profesie technického zariadenia budov predstavujú oblasti, kde môže už malá odchýlka v predpokladoch výrazne ovplyvniť konečnú cenu projektu.
Práve preto je kvalitná analýza rizikových položiek jednou z najdôležitejších súčastí profesionálneho stavebného rozpočtovania a projektového manažmentu.
Zdroje a odborné podklady
Použité pri spracovaní problematiky rizikových položiek vo výkaze výmer a rozdielov v cenových ponukách:
- CENEKON – Cenníky stavebných prác a rozpočtové sústavy
https://www.cenekon.sk/
(Databázy stavebných cien, normatívy a oceňovanie stavebných prác) - ÚRS Praha – Cenové a kalkulačné podklady stavebných prác
https://www.urspraha.cz/
(Metodiky oceňovania, rizikové položky, výkaz výmer v praxi) - Slovenská komora stavebných inžinierov (SKSI)
https://www.sksi.sk/
(Odborné štandardy, projektová prax a technické usmernenia) - FIDIC – International Federation of Consulting Engineers
https://fidic.org/
(Zmluvné podmienky, riziká v stavebných kontraktoch, zmenové konania) - Lean Construction Institute
https://www.leanconstruction.org/
(Riadenie efektivity výstavby, eliminácia strát a neproduktívnych činností) - McKinsey Global Institute – Construction Productivity
https://www.mckinsey.com/industries/engineering-construction-and-building-materials
(Analýzy produktivity, riziká neefektivity v stavebníctve) - STN – Slovenské technické normy (ÚNMS SR)
https://normy.unms.sk/
(Technické normy a štandardy pre stavebné procesy) - Ministerstvo dopravy SR – sekcia stavebníctva a výstavby
https://www.mindop.sk/ministerstvo-1/vystavba-5/stavebnictvo
(Metodické usmernenia a legislatívny rámec stavebníctva) - CIOB – Chartered Institute of Building
https://www.ciob.org/
(Odborné publikácie k riadeniu stavieb a rizikám v realizácii) - Odborná rozpočtová a realizačná prax (kalkulačné a realizačné skúsenosti)
(praktické dáta z rozpočtovania, výkazov výmer a realizácie stavebných projektov)
Čo sa oplatí prečítať?
Vedľajšie rozpočtové náklady (VRN) v stavebníctve – kde vznikajú skryté náklady projektu
https://blog.rozpocty-pm.sk/vedlajsie-rozpoctove-naklady-vrn-v-stavebnictve/
Ako sa do rozpočtu premietajú náklady, ktoré nie sú priamo vo výkaze výmer.
Prečo stavby meškajú už pri plánovaní harmonogramu
https://blog.rozpocty-pm.sk/harmonogram-stavebnych-prac-preco-projekty-meskaju-uz-pri-planovani/
Ako časové riziká ovplyvňujú realizáciu a rozpočet projektu.
Produktivita práce v stavebníctve vs. kalkulovaná normohodina
https://blog.rozpocty-pm.sk/produktivitа-prace-v-stavebnictve-vs-kalkulovana-normohodina/
Rozdiel medzi teoretickým normovaním a reálnou produktivitou na stavbe.
Kľúčové slová použité v článku: rizikové položky vo výkaze výmer, výkaz výmer stavebné práce, rozdiely v cenových ponukách stavieb, stavebný rozpočet, riziká zemné práce, rozpočet demolácie, stavebné náklady, sanácie stavebných konštrukcií, presuny hmôt, stavebníctvo, atypické konštrukcie, rozpočet, rozdiel medzi stavebnými ponukami
Zdroj obrázku: pixabay.com
Počas mojej 19-ročnej praxe pomáham stavebným firmám robiť lepšie rozhodnutia ešte pred začiatkom realizácie. Spracovávam stavebné rozpočty a poskytujem služby v oblasti stavebníctva. Tento blog vediem s dôrazom na odbornosť a články vychádzajú zo skúseností a dlhoročnej praxe.