Slepé miesta projektovej dokumentácie, ktoré najviac predražujú stavbu

Keď projekt obsahuje všetko, ale nie všetko je jasné

Pri príprave stavebného rozpočtu sa spravidla vychádza z predpokladu, že projektová dokumentácia poskytuje dostatočne jednoznačný technický podklad. Obsahuje výkresy, technické správy, profesijné časti, detaily a podľa rozsahu zadania aj výkaz výmer. Na prvý pohľad teda nechýba nič, čo by bránilo spracovaniu rozpočtu alebo príprave cenovej ponuky.

V praxi sa však často ukáže, že niektoré riešenia nie sú dostatočne definované. Konštrukcia je síce zakreslená, ale chýba jej detail napojenia. Materiál má všeobecné označenie, no nie sú určené jeho technické parametre. Jednotlivé profesie majú vypracované svoje časti dokumentácie, ale ich riešenia nie sú navzájom skoordinované.

Takéto nedostatky môžeme označiť ako slepé miesta projektovej dokumentácie. Nemusia znamenať, že projekt je ako celok nekvalitný. Predstavujú však nejasnosti, ktoré môžu ovplyvniť rozsah prác, spôsob realizácie a napokon aj výslednú cenu stavby.

Dôležitá je pritom fáza projektovania. V štúdii alebo v úvodnom stupni prípravy projektu je prirodzené, že nie všetky konštrukčné detaily sú vyriešené. Rozpočet má vtedy charakter odhadu založeného na dostupných informáciách a prijatých predpokladoch. Iná situácia nastáva, keď sa podľa dokumentácie pripravuje záväzná cenová ponuka alebo realizácia stavby. Vtedy môžu byť nejasnosti výrazným nákladovým rizikom. Podrobne som sa problematike venovala v článku Vzťah medzi projektovou dokumentáciou a rozpočtom.

Chýbajúce konštrukčné detaily: malé nedostatky s veľkým dosahom

Jedným z najčastejších problémov sú nedostatočne spracované konštrukčné detaily. Na pôdoryse môže byť správne zakreslená obvodová stena, strecha, balkón alebo otvorová konštrukcia, ale spôsob vzájomného napojenia jednotlivých prvkov už nemusí byť dostatočne vysvetlený.

Typickým príkladom je detail napojenia hydroizolácie strechy na atiku. Projekt môže jednoznačne určovať plochu strechy, typ hydroizolácie aj hrúbku tepelnej izolácie. Ak však nie je vyriešené ukončenie hydroizolačných vrstiev, kotvenie, oplechovanie alebo nadväznosť na fasádu, nie je možné spoľahlivo určiť náklady na celé riešenie.

Podobné situácie vznikajú pri balkónových prahoch, sokloch, osteniach okien, dilatačných škárach či prestupoch cez hydroizolačné vrstvy.

Z pohľadu rozpočtára je problematické, že hlavná konštrukcia môže byť vo výkaze výmer správne uvedená, ale súvisiace práce nie sú jednoznačne definované. Následné dopracovanie detailu môže zmeniť množstvo materiálu, náročnosť montáže alebo potrebu ďalších pracovných postupov.

Predstavme si strechu s celkovou dĺžkou atiky 180 bežných metrov. Ak sa po dopracovaní detailu ukáže, že pôvodne predpokladané riešenie nezahŕňalo všetky potrebné práce a rozdiel v kalkulácii predstavuje 25 €/bm, výsledná cena tejto časti konštrukcie sa zvýši o 4 500 €.*

*Uvedené množstvá a ceny sú ilustračné a nesúvisia s konkrétnou stavbou ani cenovou databázou.

Podstatné je, že problém nemusí vzniknúť nesprávnym výpočtom výmery. Dĺžka atiky môže byť určená presne. Rozdiel vzniká preto, že v čase oceňovania nebol dostatočne známy technický obsah prác.

Nejasné skladby konštrukcií: keď poznáme výmeru, ale nie rozsah

Samostatnou skupinou rizík sú neúplné alebo nejednoznačné skladby podláh, striech, fasád a vnútorných konštrukcií.

Na správne ocenenie nestačí poznať plochu konštrukcie. Rozhodujúce sú jej jednotlivé vrstvy, hrúbky, vlastnosti použitých materiálov, spôsob realizácie a požadované technické parametre.

Pri podlahovej konštrukcii môže byť napríklad jasná celková plocha aj typ finálnej nášľapnej vrstvy. Ak však projekt neurčuje potrebné vyrovnanie podkladu, skladbu podkladových vrstiev alebo akustické požiadavky, dodávatelia môžu vychádzať z rozdielnych technických predpokladov.

Jeden uchádzač ocení jednoduchšiu skladbu, druhý zahrnie vyššie nároky na kročajovú nepriezvučnosť a tretí predpokladá dodatočné vyrovnanie podkladu. Hoci všetci pracujú s rovnakou výmerou, ich výsledné ceny nemusia predstavovať rovnaké riešenie.

Nejasná skladba môže zároveň ovplyvniť ďalšie časti projektu. Napríklad zmena hrúbky podlahy zasahuje do výškových úrovní, napojenia dverí, prahov alebo nadväzujúcich konštrukcií.

Pri kontrole rozpočtu preto nestačí overiť, či je vo výkaze výmer uvedená príslušná položka. Dôležité je preveriť, či jej technický opis zodpovedá skutočne navrhovanej skladbe a či sú v rozpočte zohľadnené všetky potrebné vrstvy a súvisiace práce.

Neurčené materiály a technické parametre

Ďalším slepým miestom sú materiály, ktoré projektová dokumentácia označuje príliš všeobecne.

Položky ako keramická dlažba, sadrokartónový podhľad, tepelná izolácia alebo hliníkové okno môžu predstavovať široké spektrum výrobkov s rozdielnymi technickými vlastnosťami a cenami.

Pri dlažbe môže cenu ovplyvniť formát, hrúbka, mechanická odolnosť, protišmykové vlastnosti alebo spôsob kladenia. Pri oknách sú rozhodujúce tepelnotechnické a akustické parametre, typ zasklenia, kovanie, spôsob otvárania či požiadavky na montáž.

Neurčený materiál pritom neovplyvňuje iba jeho obstarávaciu cenu. Rozdielne výrobky môžu vyžadovať odlišné montážne postupy, pomocné konštrukcie, kotviace prvky alebo úpravu podkladu.

Z odborného hľadiska nie je vždy potrebné predpísať konkrétnu obchodnú značku alebo výrobcu. Podstatné je jednoznačne definovať technické a funkčné vlastnosti, ktoré má výrobok spĺňať.

Takéto zadanie umožňuje porovnávať technicky vyhovujúce alternatívy a zároveň znižuje riziko, že každý dodávateľ ocení výrobok s rozdielnou úrovňou kvality.

Ak projekt požadované parametre neurčuje, rozpočtár musí pracovať s predpokladmi. Tie by mali byť v rozpočtovom podklade výslovne pomenované, aby bolo zrejmé, z akého technického riešenia výsledná cena vychádza.

Kolízie profesií: najdrahšie bývajú problémy na rozhraniach

Osobitnú pozornosť si zaslúži koordinácia jednotlivých profesií. Architektúra, statika, elektroinštalácie, vykurovanie, zdravotechnika či vzduchotechnika môžu byť spracované samostatne správne, no ich vzájomné väzby nemusia byť dostatočne vyriešené.

Typickým príkladom je priestor nad zníženým podhľadom. Projekt vzduchotechniky v ňom predpokladá vedenie potrubia, elektroinštalácia káblové trasy a ďalšie profesie potrebujú priestor na vlastné rozvody.

Ak koordinácia nie je dostatočná, počas realizácie sa môže ukázať, že jednotlivé vedenia sa do navrhnutého priestoru nezmestia. Riešenie si potom vyžiada úpravu trás, nové tvarovky, zmenu závesného systému alebo zásah do podhľadovej konštrukcie.

Kolízie však nemusia byť iba priestorové. Veľmi častým problémom je aj nejednoznačné rozdelenie prác medzi profesiami.

Príkladom sú prestupy potrubí cez stavebné konštrukcie. Projekt technického zariadenia budovy obsahuje trasu potrubia, ale nemusí byť jednoznačné, kto zabezpečí vytvorenie otvoru, jeho potrebné stavebné úpravy, utesnenie a dokončenie okolitých povrchov.

Pri prestupoch cez požiarne deliace konštrukcie navyše vstupujú do riešenia požiadavky na zachovanie ich požiarnej odolnosti.

Ak rozdelenie činností nie je jasné, môže vzniknúť situácia, keď dodávateľ technológie predpokladá, že súvisiace stavebné práce zabezpečí zhotoviteľ stavebnej časti, a ten zase vychádza z opačného predpokladu.

Výsledkom je neocenený alebo duplicitne ocenený rozsah prác.

Pri väčších projektoch pomáha koordinácia prostredníctvom BIM modelov a nástrojov na kontrolu kolízií. Digitálna koordinácia však nenahrádza potrebu jednoznačne definovať technické riešenia a zodpovednosť jednotlivých profesií.

Pre rozpočtára je dôležité rozpoznať, kde sa jednotlivé dodávky stretávajú a či rozpočet dostatočne zohľadňuje ich vzájomné nadväznosti.

Ako sa technická nejasnosť premietne do ceny stavby?

Ekonomický dôsledok nedostatočne spracovanej dokumentácie závisí najmä od toho, kedy sa problém odhalí a aký rozsah prác ovplyvňuje.

Ak sa chýbajúci detail alebo nejasná skladba vyrieši ešte počas projektovania, jej cenový dopad sa dá zapracovať do rozpočtu a následne do zadania pre uchádzačov.

Pri odhalení počas tendra môže byť potrebné doplniť podklady, vysvetliť technické riešenie a upraviť cenové ponuky.

Najkomplikovanejšia situácia nastáva, keď sa problém prejaví počas realizácie. Vtedy už môžu byť objednané materiály, zazmluvnení subdodávatelia a naplánované nadväzujúce práce.

Dodatočné riešenie môže priniesť nielen vyššie priame náklady, ale aj prestoje, opakovanú montáž, zmeny objednávok alebo zásah do harmonogramu.

Nie každý cenový rozdiel však automaticky predstavuje škodu alebo oprávnený nárok zhotoviteľa na navýšenie ceny. Dôležité je posúdenie pôvodného rozsahu diela, zmluvných podmienok, rozdelenia rizík a dôvodu vzniku zmeny.

Rovnako nie je správne považovať každé postupné dopracovanie projektu za dodatočnú prácu. Odborná prax rozlišuje medzi bežným dopracovaním technického návrhu a skutočnou zmenou pôvodne dohodnutého rozsahu. Tento rozdiel má význam najmä pri určovaní zodpovednosti za vzniknuté náklady.

Z pohľadu investora je preto rozhodujúce, aby cenová ponuka vychádzala z čo najjednoznačnejšieho zadania a aby boli otvorené technické otázky známe ešte pred uzatvorením zmluvy.

Chýbajúca položka nemusí automaticky znamenať chybu projektu

Pri kontrole dokumentácie je potrebné rozlišovať medzi neúplným technickým riešením a situáciou, keď niektorá práca nemá vo výkaze výmer vlastnú samostatnú položku. Detailnejšie som to rozoberala v článku Keď výkaz výmer nesedí s projektom

V stavebnej praxi sa používajú aj agregované položky, ktoré zahŕňajú viacero súvisiacich pracovných činností. Ak sú technický rozsah a spôsob oceňovania jednoznačné, nemusí ísť o nedostatok.

Na túto skutočnosť upozornil aj Úrad pre verejné obstarávanie vo svojom rozhodovacom výklade z 10. novembra 2023. Úrad uviedol, že samotná absencia samostatnej položky vo výkaze výmer nemusí automaticky znamenať neúplnosť opisu predmetu zákazky, ak ostatné podklady umožňujú jeho objektívne ocenenie.

Iná situácia však nastáva, keď samotné technické riešenie nie je určené. Vtedy problém nespočíva iba v štruktúre výkazu výmer, ale v kvalite a jednoznačnosti projektového zadania.

Preto je dôležité hodnotiť projektovú dokumentáciu ako celok, nie iba podľa počtu položiek v rozpočte.

Odborná kontrola pred tendrom: čo má skutočný význam

Účinná kontrola projektovej dokumentácie by mala byť systematická a zameraná predovšetkým na technicky alebo finančne významné časti stavby.

Základom je overenie aktuálnosti dokumentácie. Rozpočtár musí pracovať s jednoznačne určenými verziami výkresov, technických správ a ostatných podkladov. Ak sa jednotlivé profesie pripravovali v rozdielnom čase, treba preveriť, či boli všetky zmeny zapracované aj do nadväzujúcich častí projektu.

Nasleduje kontrola technických riešení, pri ktorých existuje zvýšené riziko nejasností. Ide najmä o atypické konštrukcie, komplikované detaily napojenia, skladby s viacerými vrstvami, materiálové špecifikácie a rozhrania profesií.

Pri identifikovanom nedostatku je potrebné určiť, aká informácia chýba, ktorej časti projektu sa týka a či môže ovplyvniť výmeru, jednotkovú cenu alebo rozsah súvisiacich prác.

Dôležité je aj rozlíšenie ekonomickej významnosti jednotlivých zistení. Nejasnosť pri jednom drobnom prvku nemusí mať zásadný vplyv na celkový rozpočet. Naopak, neurčený detail opakujúci sa na celej fasáde alebo neúplná skladba rozsiahlej strechy môže predstavovať významné nákladové riziko.

Otvorené technické otázky by sa mali zaznamenať a odovzdať príslušným projektantom na vysvetlenie alebo dopracovanie. Až následne je možné ich cenový dopad spoľahlivejšie vyhodnotiť.

Zároveň je vhodné oddeliť náklady na definovaný rozsah prác od finančnej rezervy na riziká. Rezerva má v plánovaní nákladov svoje miesto, nemala by však slúžiť ako náhrada za chýbajúce technické rozhodnutia.

Práve tento princíp súvisí aj s metodikou RICS New Rules of Measurement, ktorá kladie dôraz na konzistentné pravidlá merania a plánovania nákladov podľa účelu a úrovne dostupných projektových informácií.

Záver

Slepé miesta projektovej dokumentácie nemusia byť na prvý pohľad viditeľné. Chýbajúci detail, nejednoznačná skladba, neurčené parametre materiálu alebo nedostatočne koordinované profesie však môžu ovplyvniť výslednú cenu aj priebeh výstavby.

Rozhodujúce nie je iba to, či projekt obsahuje všetky požadované dokumenty, ale aj to, či sú technické riešenia dostatočne definované na účel, na ktorý sa dokumentácia používa.

Odborná kontrola počas rozpočtovania preto dokáže priniesť viac než samotné ocenenie stavebných prác. Môže upozorniť na nejasnosti, ktoré by sa neskôr prejavili ako dodatočné náklady, zmeny projektu alebo komplikácie pri realizácii.

Stavebný rozpočet môže byť matematicky správny, a napriek tomu nemusí byť smerodajný. Rozhoduje totiž aj kvalita technických podkladov, z ktorých vznikol.

---

Zdroje a odporúčaná odborná literatúra

Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). NRM: New Rules of Measurement – NRM 1: Order of Cost Estimating and Cost Planning for Capital Building Works; NRM 2: Detailed Measurement for Building Works. 2021, opätovne vydané ako metodické informácie v roku 2022.
https://www.rics.org/profession-standards/rics-standards-and-guidance/sector-standards/construction-standards/nrm

buildingSMART International. BIM Collaboration Format (BCF). Metodický zdroj k identifikácii, komunikácii a koordinácii problémov v BIM projektoch.
https://www.buildingsmart.org/standards/bsi-standards/bim-collaboration-format/

Úrad pre verejné obstarávanie. Aktuálne rozhodnutie predsedu úradu k problematike neúplnosti výkazu výmer poskytnutého pri zadávaní stavebnej zákazky. 10. 11. 2023.
https://www.uvo.gov.sk/aktualne-temy/aktualita/aktualne-rozhodnutie-predsedu-uradu-k-problematike-neuplnosti-vykazu-vymer-poskytnuteho-pri-zadavani-stavebnej-zakazky

Yap, J. B. H., Skitmore, M. Investigating Design Changes in Malaysian Building Projects. Architectural Engineering and Design Management, 2018, 14(3), 218–238.
https://doi.org/10.1080/17452007.2017.1384714

Výskum sa venuje vplyvu projektových zmien na časové a nákladové odchýlky, vrátane nedostatočnej koordinácie, zmien špecifikácií a rozporov v dokumentácii. Jeho zistenia predstavujú zahraničný výskumný kontext, nie štatistický údaj o slovenských stavbách.

Frázy použité v článku: slepé miesta projektovej dokumentácie, stavebný rozpočet, konštrukčné detaily, skladby konštrukcií, technické parametre, kolízie profesií, výkaz výmer, cenová ponuka, kontrola projektovej dokumentácie, rozpočtár